广州不少二手，已经失去溢价能力了。
有网友爆料，他家位于知识城的二手盘，挂牌大半年还没卖出，看房人还越来越少…
除了外围区，广州中心区的二手房源，也内卷到让人崩溃！
二手的流动性困局，要如何破？
｜知识城实景航拍
| 广州楼市发布摄
壹
曾经风光无限的二手，如今正面临前所未有的去化压力。
据了解，目前广州二手房的平均成交周期为174天（来源：广州市房地产中介协会），业主普遍要降价10%-20%才能换看房客。
以网友提到的知识城标杆盘——万科幸福誉为例，这个昔日的“大盘顶流”，如今业主想要成功卖房？
三个字，非常难！
业主不仅要在200多套同户型房源中“杀出重围”，平均成交周期更是超过半年。
｜截图来源：贝壳找房
最近，就有业主挂牌130万，历经7次降价、苦等大半年，最终才以99万成交。
｜截图来源：贝壳找房
除了幸福誉难卖，广州其他区域的大盘业主，想要成功卖房，同样得“过五关斩六将”。
不仅外围区域，就连天河、番禺等中心区的大盘也难逃“卖房难”的命运。
｜广州楼市发布制
以天河骏景花园为例，一套78平三房从挂牌到成交耗时近5个月；
番禺南国奥园某83平房源，即便多次降价，仍要等待176天才能成交。
｜截图来源：贝壳找房
数据显示，广州超10个大型社区的平均去化周期已超过180天，业主们不得不面对“降价也难卖”的残酷现实。
贰
咱们可以看到，广州的二手盘陷入了一个死循环：
二手房卖不出好价格，业主只能狠心降价，可越降价买房人越观望，业主想置换新房的链条越被卡死；
新房卖不出去，开发商只能打折促销，结果把周边二手房价格也拉下来了。
最新数据显示，今年前5个月广州二手房虽然成交了4万多套，但像增城、南沙这些地方，房价同比跌了1-2成。
｜来源：广州中原研究发展部
最终的局面，导致一二手房都在卷价格，无法释放资金置换新房，改善需求被抑制。
要打破僵局，建议从供需两端协同发力。
1、设置供地红线，差异化调控。
楼市君认为，广州在供地方面可以建立差异化调控机制，根据区域库存实施精准供应。
数据显示，目前荔湾、海珠等核心区库存去化周期大约15-18个月，而增城、南沙等外围区普遍超过20个月。
｜广州各区新房库存情况
| 来源：中指院
当区域去化周期超20个月时，不妨暂停供地。
这种有节奏的供地安排，其实早有成功先例。
2015-2020年，广州外围区成交了185宗涉宅地，中心四区成交只有35宗，两者相差约五倍（来源：中指院）
｜广州宅地出让走势
｜广州楼市发布 制
这种有节奏的供应，既塑造了牛奶厂、广纸、广钢等居住区价值，让这些新兴住区迅速繁荣，又为外围区留出发展空间。
如今，我们也可以延续这一思路：建立“核心区保值、外围区引流”的双轨机制，避免全城价格踩踏。
核心区如天河、海珠应严控宅地供应，年度供地规模控制在市场需求的80%左右，维持供需紧平衡；
而黄埔、番禺等次核心区，则实施“以销定供”，根据近6个月销售情况，来动态调整供地节奏；
像增城、南沙等外围区，推行“库存预警”机制，当去化周期超过警戒线时暂停供地。同时打造高性价比刚需产品，吸引购房者置业、聚拢人气，带动板块发展。
｜广钢航拍图
｜广州楼市发布 摄
2、定向激活置换需求。
在全市范围，可进一步借鉴“房票安置”模式，通过政策工具定向激活置换需求。
据了解，截至2025年6月，广州全市通过房票兑换已消化商品房超2000套，成交金额超35亿元。
|黄埔房票凭证样票
|图源：广州黄埔发布
如果在现有房票政策基础上，甚至可以进一步创新，探索将房票使用范围有条件扩展至二手房交易，为不同群体创造多赢局面。
对拆迁村民而言，原地新房价格往往超出房票额度，而次新房则提供了更现实的选择。村民用房票购买次新房后，原业主获得房票可用于置换更高品质的新房。
这种阶梯式置换模式，既满足了村民“就近安置”的诉求，又为改善型需求提供了置换通道。
通过建立这样的良性循环，既能稳定市场预期，又能避免“降价-观望”的恶性循环，为整体市场注入活力。
3、降低税费等交易成本。
当前广州首套房贷利率虽降至3%，但二手房交易增值税、契税等综合税费仍不算低。
特别是近期，广州虽有取消限售的政策风向，但实际操作中未满2年的房源仍需缴纳5.3%的增值税；这对本就面临亏损的二手业主，形成双重打击，严重抑制了改善性换房需求。
以一套500万的二手房为例，如果是满五唯一的普通住宅，税费大约7.5万。但若为未满2年的房源，仅增值税一项就高达26.5万。
若能减免部分税费，或提供利率补贴等支持，或将显著提升流通效率。
好比去年11月初，官方传出降契税后，广州二手的活跃度有了明显的提高，当月全市二手网签量创出一年半以来的新高。
|来源：广州市房地产中介协会
4、合理降低二手中介费。
在广州，以知名二手交易平台为例，中介费一般是买家卖家两边收，合共约1%-2%；
契税降低后，中介费在交易成本中的占比飙升至30%-60%左右。
当前市场环境下，为促进成交，卖家往往需要额外购买中介机构提供的增值服务，包括房源推广、带看保障等，这些零散费用进一步增加了交易成本。
｜服务内容示意图
购房者们在选择中介机构时，不仅要关注费率水平，更应仔细对比服务质量——比如中介为房源提供的推广渠道是否多元、推广力度是否足够、历史成交案例是否丰富等实质性服务内容。
通过这种全面评估，既能确保获得性价比更高的中介服务，也能避免单纯追求低价而影响交易质量。
说到底，要盘活楼市就得让各个环节都转起来。
二手房活了，置换链条通了，新房自然就有人买；新房卖得好，开发商才敢拿地；土地市场活跃了，财政才有保障。
就像疏通血管一样，得从源头开始一点点打通。
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