地产寒冬之下，行业信心严重不足。地产人在焦灼中等待，在等待中思索：地产究竟还能不能重燃希望？风雨飘摇的房企能否经受住新一轮考验？
面对困惑，一些稳健的标杆房企成为行业指路明灯般的存在。他们的所思所为，持续给行业鼓舞与启发。
近期，保利、滨江、绿城、万科等房企陆续召开了2022年股东大会。会上，保利集团董事长刘平、绿城中国董事会主席张亚东、滨江集团董事长戚金兴、万科董事会主席郁亮等人，分别分享了他们对行业以及后市判断和看法，干货颇多。
明源君把精华内容在此整理呈现，希望能给迷茫之中的地产人带去答案。
市场已经触底
但恢复仍然需要时间
行业下行期，地产人最关注的问题莫过于后市如何。整体上，几位老板都表现出较为积极的态度，但预计速度不会很快，需要多点耐心。
万科董事会主席郁亮则直言：从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。
5月份尽管同比下降50%多，还是很多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，从目前的情况来看，我觉得环比可能会有比较明显的提升。
二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。
为什么6月份有明显起色呢？郁亮觉得有几个原因：
首先，主要原因是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。
第二，因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。
第三，大家知道房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。
最后还有一个因素是5月份的基数环比来看比较低。
这几个原因使得6月份从环比来看有比较明显的提升。短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。
对此，绿城中国董事会主席张亚东的表态则更为谨慎：当前的市场，有回暖的苗头，但还不能下回暖的结论。
正因此，绿城对投资还持保守态度。他表示，绿城要明确看到市场回暖，才能大举进攻；不能靠预判到市场回暖，就大举进攻。可能决策会晚两三个月，但要看好了看准了，不追究一城一池的得失。
别奢望地产重回高峰
要直面行业下行的现实
虽然市场有回暖趋势，但过去的地产行业是一去不复返了，所有的房企都应该直面这一现实：过去的好日子不会再回来了。
郁亮就指出，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
保利集团董事长刘平坦言：今年应该是我们从事这个行业30年以来最特殊的时期。
他表示，房地产行业已经告别了一个高毛利的时代，这必须是所有的企业都面临的现实。
答案不可谓不残酷，但接受它、面对它，才能时刻保持清醒的头脑，才有因势而动的可能。
未来地产行业
一定是产品先行销售为王
房地产市场的冷淡表现，是否意味着房企已经失去了发展机会，只能坐等政策救市或行情转好呢？答案显然是否定的。
郁亮举了一个鲜活的例子：
惠州的房子大概是1万块钱上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客户来自深圳的外溢需求，深圳市场调整后，惠州卖房也变得很难。怎么办？
售楼员都跑到深圳城中村去卖房子了。
他们发现有一个独特的客群，有些客户，两口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要读小学的那一刻面临非常大的选择——是把孩子送回老家交给爷爷奶奶带，还是放在身边能够家庭不分离。
他们的积蓄大概有30万人民币，在惠州大概只付一个首付。惠州是非常重视教育的一个地方，教育设施配套都不错。我们熟门熟路，知道哪些客户有孩子要读书了，我们重点去跟踪。所以这个市场还是在的。
所以只要我们造出好的产品，客户是会买单的，在销售方式上我们也要从坐销到行销，跑出去把客户找到。
珠海公司有一个“雁南飞计划”，专门去为那些喜欢阳光和海边生活的客户提供需求，到售楼处像到了海南岛一样，有椰林、沙滩，这在珠海是不常见的，要精心打造才能有的。
除了好产品，好服务也非常重要，只要一个房企能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。
这同样也是绿城的判断——绿城中国行政总裁郭佳峰说：绿城的“一号工程”是“最懂产品”，绿城的“一号标准”是“最懂客户”。
合作开发不香了
房企单干利润更高
如今，对于四面承压的房企而言，保利润才是第一要务，那么，利润从哪里来？销售端仍存机会，经营端也值得挖潜。
郭佳峰说：这两三年，绿城在苦练内功，现在绿城从拿地到首次开盘的最快纪录是98天，提速33%。绿城的周转率，是用更通畅、更精细的运营管理能力，来确保产品品质的稳定输出。绿城要努力像南方种水稻那样，做到“一年两熟”，年初拿下的土地，要尽快转化成销售额，用于当年的拿地。
另一方面，绿城在不断提高项目的权益占比。前几年，绿城自投项目的平均权益占比在50-60%之间，今年新拿项目的平均权益占比已经超过85%。
为了应对当前的行业性问题，今年绿城拿地将大幅提高权益占比，这当然需要资金实力，但盈利能力会更强。50%权益的 20块地与100%的10块地相比，哪个利润更高？笼统计算，还是拿10块地利润更高，因为省去了跟合作方的沟通成本。
保利集团董事长刘平也表示，我们尽量地不断通过挖掘结构的潜力，把自己的毛利率下降控制在行业内的优秀水平。
作为精益化管理的标杆，滨江在挖潜增利方面，有绝对的发言权，戚金兴说，滨江度过危机的两个因素，是核心竞争力和运气。而主要核心竞争力便是人员精干，团队1100人，融资人员只有3个。
单一住宅开发已经落后
必须在能力范围内做点别的
面对接下来的发展，这几家房企都不约而同地展现出了莫大的信心，不仅是对自己的信心，更是对行业的信心。
郁亮说：行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。
我们行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。
第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。
面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。所以总的来说，不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。
对于万科来说，战略上的调整，尤其是2012年，基于单一的住宅开发可能已不满足时代要求，王石主席定的做“城市配套服务商”，从大的趋势来说判断是准确的。
首先今年出生的人口很有可能在1000万左右，而今年的大学毕业生1200万，人口结构变化已经来临，人口的拐点也可能今年就到来。其次，我们的产业结构也会发生很多变化，城市发展形态也发生很多变化，城市商品房存量也有很多改变。这时候靠单一的住宅开发肯定是不够的，必须在能力范围内做点别的。
绿城则认为，销售下滑是整个行业的问题，绿城肯定无法独善其身；但如果下降，绿城力求是下降最少的那家。
对照“三道红线”的要求，目前绿城有两个指标是绿档，还有一个指标是黄档。对于绿城来说，要转绿不是难事，但今年年底可能还是会保持黄档，绿城要抓住这个发展的机遇——在稳健中发展，在发展中超越。
刘平所见略同：至少我们能做到跑赢竞争对手，跑赢我们自己……我们比同行（普遍的）下降幅度要小。
戚金兴则自信表态：未来的5-10年是滨江最好的时期，也是本人综合能力最强的时期，一方面我们要做好企业，另一方面要培养好团队，带好接班人。
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